Người giám hộ được cho thuê tài sản của người được giám hộ khi việc đó vì lợi ích của họ; với tài sản có giá trị lớn như nhà, đất, cửa hàng, việc cho thuê, cho mượn cần có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ. Tiền thuê thuộc về người được giám hộ, nên chuyển vào tài khoản đứng tên họ; thời hạn hợp đồng nên tính đến ngày họ tự quyết được.
Với nhiều gia đình, cho thuê là phương án tốt nhất giữa hai thái cực: bỏ trống thì nhà xuống cấp, vườn hoang, mà vẫn phải đóng các khoản liên quan; bán thì mất hẳn tài sản cha mẹ để lại cho cháu. Bài đi qua cách quyết định có nên cho thuê, những điều khoản riêng khi bên cho thuê là người được giám hộ, cho người thân ở nhờ, đất nông nghiệp, và các rủi ro hay gặp.
Có nên cho thuê: cân bằng giữa giữ và khai thác
Không phải tài sản nào cũng nên cho thuê. Căn nhà mà người được giám hộ đang ở hoặc sẽ quay về ở, chẳng hạn người cha đang điều trị dài ngày nhưng có khả năng về nhà, thì cho thuê dài hạn có thể tước đi chỗ ở của chính ông. Căn hộ nhỏ cháu sẽ ở khi lên thành phố học đại học thì hợp đồng không nên kéo quá thời điểm đó.
Ngược lại, nhà ở quê bỏ trống khi cả nhà đã lên thành phố, ki-ốt ở chợ, mảnh vườn không ai chăm thì cho thuê thường có lợi rõ: có thu nhập đều, có người trông giữ, tài sản đỡ xuống cấp. Câu hỏi cần trả lời trước là người được giám hộ có cần dùng tài sản này trong thời gian tới không, và cho thuê có làm giảm giá trị tài sản không.
Cũng cần tính chi phí của việc cho thuê: sửa sang trước khi cho thuê, thời gian tìm người thuê, công theo dõi, thuế phát sinh. Một căn nhà xuống cấp nặng có thể cần sửa chữa lớn mới cho thuê được; khoản chi đó phải so với tiền thuê thu về trong vài năm để biết có đáng không.
Ghi lại lý do quyết định, cùng phương án đã cân nhắc. Đó là phần chính trong văn bản đồng ý của người giám sát và là căn cứ khi sau này có người hỏi lại.
Điều khoản nên có khi bên cho thuê là người được giám hộ
Ngoài nội dung thông thường của hợp đồng thuê, một số điều khoản giúp bảo vệ người được giám hộ và cả người giám hộ.
| Điều khoản | Nội dung gợi ý | Vì sao |
|---|---|---|
| Tư cách các bên | Bên cho thuê là người được giám hộ, do người giám hộ đại diện; kèm giấy tờ tư cách | Tránh hiểu nhầm người giám hộ cho thuê tài sản của mình |
| Thời hạn | Không vượt quá thời điểm người được giám hộ đủ 18 tuổi hoặc dự kiến dùng lại tài sản; có quyền gia hạn | Để người được giám hộ tự quyết khi đủ năng lực |
| Thanh toán | Chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người được giám hộ | Dòng tiền rõ ràng, không lẫn với tiền người giám hộ |
| Tiền đặt cọc | Ghi rõ nơi giữ tiền cọc, hoàn trả khi kết thúc | Cọc là tiền phải trả lại, không phải thu nhập |
| Sửa chữa, cải tạo | Bên thuê không được cải tạo kết cấu nếu không có đồng ý bằng văn bản | Giữ nguyên giá trị tài sản |
| Chấm dứt khi đổi người giám hộ | Hợp đồng vẫn tiếp tục, người giám hộ mới thay vai đại diện | Tránh bên thuê lấy cớ đơn phương chấm dứt |
Nên kèm biên bản bàn giao tình trạng tài sản, có ảnh chụp, lúc giao nhà cho bên thuê. Đến khi trả nhà, đó là căn cứ để đòi bồi thường hư hỏng.
Trình tự cho thuê một tài sản lớn
Trình tự dưới đây dùng cho nhà, cửa hàng, đất có giá trị lớn.
- Kiểm tra pháp lý: tài sản đứng tên ai, có đang thế chấp, tranh chấp không; nếu là di sản chưa khai nhận thì làm xong thủ tục thừa kế trước.
- Hỏi giá thuê tham khảo ở khu vực, ít nhất vài nơi.
- Lấy văn bản đồng ý của người giám sát, nêu tài sản, giá, thời hạn, nơi nhận tiền.
- Chọn bên thuê: ưu tiên người có nguồn thu ổn định, mục đích sử dụng phù hợp, không ảnh hưởng tài sản.
- Ký hợp đồng; công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật yêu cầu với loại tài sản đó hoặc các bên muốn tăng giá trị chứng cứ.
- Bàn giao tài sản có biên bản, ảnh chụp.
- Theo dõi tiền thuê hằng tháng, ghi vào sổ tài sản; kiểm tra tài sản định kỳ.
- Thực hiện nghĩa vụ thuế với thu nhập cho thuê theo quy định hiện hành; hỏi cơ quan thuế nơi có tài sản về mức và cách khai.
Nghĩa vụ thuế từ cho thuê tài sản là nghĩa vụ của người có thu nhập, tức người được giám hộ; người giám hộ làm thay. Ngưỡng doanh thu, mức thuế và cách khai thay đổi theo văn bản hiện hành nên không nêu con số ở đây.
Cho người thân ở nhờ, dùng nhờ: cũng là một giao dịch
Nhiều gia đình không cho người ngoài thuê mà để người thân ở nhờ căn nhà của cháu, hay canh tác nhờ mảnh ruộng, không trả tiền. Về pháp lý, đó là cho mượn tài sản. Với tài sản có giá trị lớn, cho mượn cũng nằm trong nhóm giao dịch cần người giám sát đồng ý.
Cho mượn không có gì sai nếu có lợi cho người được giám hộ: người thân ở giữ nhà, sửa sang khi hỏng, đóng các khoản phí, thay vì để trống. Nhưng nên viết ra một thoả thuận ngắn: ai ở, ở đến bao giờ, ai chịu chi phí sửa chữa, khi cháu cần lại nhà thì trả trong bao lâu. Thiếu thoả thuận, người ở nhờ mười năm rất dễ coi căn nhà như của mình, và đến khi cháu lớn đòi lại thì thành tranh chấp gia đình.
Nếu người ở nhờ là chính người giám hộ, đó còn là giao dịch giữa người giám hộ với người được giám hộ, chỉ có hiệu lực khi vì lợi ích người được giám hộ và người giám sát đồng ý. Trường hợp người giám hộ ở cùng để chăm cháu trong nhà của cháu là khác — đó là gắn với nghĩa vụ chăm sóc.
Ví dụ giả định: một ki-ốt cho thuê suốt tám năm
Anh T. mất khi con gái mười tuổi, để lại một ki-ốt ở chợ trung tâm một phường ở Quảng Ngãi. Bà nội là người giám hộ, cô ruột là người giám sát. Gia đình thống nhất cho thuê thay vì bán, mỗi lần ký hợp đồng ba năm, giá theo mặt bằng các ki-ốt cùng dãy, tiền chuyển vào sổ đứng tên cháu. Hợp đồng lần thứ ba ghi rõ hết hạn đúng tháng cháu đủ 18 tuổi, có quyền gia hạn nếu cháu đồng ý.
Trong tám năm, một lần bên thuê nợ ba tháng; nhờ điều khoản chấm dứt và tiền cọc, gia đình thay bên thuê mà không mất gì. Một lần mái tôn hỏng, bà nội dùng tiền thuê sửa, có hoá đơn, cô ruột ký xác nhận. Đến ngày cháu đủ tuổi, sổ tài sản ghi đủ từng năm, tiền tích luỹ đủ cho cháu học đại học, ki-ốt vẫn nguyên.
Không có gì phức tạp trong cách làm này, và cũng không cần đến luật sư hay dịch vụ nào. Điểm đáng chú ý là mọi việc đều có người thứ hai biết và ký, tiền không bao giờ đi qua túi người giám hộ, và hợp đồng được thiết kế để trả lại quyền quyết định cho cháu đúng lúc.
Đất nông nghiệp, vườn cây: những điểm riêng
Mùa vụ và cây lâu năm. Cho thuê đất trồng cây lâu năm thường cần thời hạn dài thì người thuê mới chịu đầu tư. Cân nhắc giữa thời hạn đủ hấp dẫn và quyền tự quyết của cháu khi lớn; có thể thoả thuận cách xử lý cây trồng khi hết hạn.
Hoa lợi thay tiền thuê. Thoả thuận chia sản phẩm thay cho tiền thuê là phổ biến ở nông thôn. Quy ra tiền hoặc ghi lượng sản phẩm vào sổ, bán đi thì tiền vào tài khoản của cháu.
Quy định riêng về đất đai. Việc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp chịu điều chỉnh của Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn; điều kiện, hình thức hợp đồng cụ thể nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc công chức địa chính ở xã.
Thu hồi, quy hoạch. Đất của cháu nằm trong vùng có kế hoạch thu hồi thì nên tính đến trong thời hạn thuê và thoả thuận về phần bồi thường tài sản trên đất, để tiền bồi thường đất về đúng người có quyền.
Rủi ro hay gặp và cách phòng
Các tình huống dưới đây là ví dụ giả định, gặp nhiều khi gia đình cho thuê tài sản của người được giám hộ.
- Bên thuê nợ tiền nhiều tháng: hợp đồng nên có điều khoản chấm dứt khi chậm trả quá một thời hạn, và tiền cọc đủ bù vài tháng.
- Tiền thuê chuyển cho người giám hộ bằng tiền mặt, không vào tài khoản của cháu: lâu dần không ai còn tách được.
- Hợp đồng ký dài quá thời điểm cháu đủ 18 tuổi, cháu muốn lấy lại nhà nhưng vướng hợp đồng: nên có điều khoản cho cháu quyền chấm dứt với thời gian báo trước hợp lý.
- Bên thuê cải tạo, làm thay đổi kết cấu, gây hư hỏng: yêu cầu văn bản đồng ý trước mọi cải tạo; kiểm tra định kỳ.
- Đổi người giám hộ giữa chừng, bên thuê không biết trả tiền cho ai: thông báo bằng văn bản ngay khi thay đổi.
Quản lý tài sản cho thuê tốn công hơn để trống, nhưng đó đúng là việc của người quản lý tài sản như tài sản của chính mình. Nếu không đủ sức, người giám hộ có thể thuê dịch vụ quản lý, với chi phí hợp lý được thanh toán từ tiền thuê, ghi rõ trong sổ.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà của người được giám hộ có cần công chứng hợp đồng không?
Tuỳ quy định với từng loại tài sản và thời điểm; một số loại hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng nhưng các bên có thể tự nguyện công chứng. Với tài sản của người được giám hộ, công chứng giúp kiểm tra tư cách, đồng ý của người giám sát và tăng giá trị chứng cứ.
Tiền cọc thuê nhà có được dùng chi tiêu cho cháu không?
Tiền cọc là khoản phải trả lại cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng nếu không có vi phạm. Nên giữ riêng, không coi là thu nhập. Dùng tiền cọc chi tiêu rồi đến lúc trả không có tiền sẽ gây thiệt cho chính người được giám hộ.
Người giám hộ thuê lại nhà của cháu để ở có được không?
Đây là giao dịch giữa người giám hộ và người được giám hộ, chỉ có hiệu lực khi vì lợi ích người được giám hộ và người giám sát đồng ý. Giá thuê nên ngang thị trường, trả vào tài khoản đứng tên cháu.
Có được cho thuê căn nhà mà cha mẹ mất năng lực vẫn đang đứng tên nhưng đã chuyển vào viện dưỡng lão không?
Nếu người cha mẹ không còn khả năng về nhà và tiền thuê giúp trả chi phí chăm sóc, cho thuê là vì lợi ích của họ. Cần người giám sát đồng ý và nên giữ lại khu vực đồ đạc cá nhân quan trọng của họ, tôn trọng những gì họ từng gắn bó.
Thu nhập từ cho thuê tài sản của trẻ có phải nộp thuế không?
Thu nhập từ cho thuê tài sản có thể phát sinh nghĩa vụ thuế tuỳ mức doanh thu theo quy định hiện hành, kể cả khi chủ tài sản là trẻ em. Người giám hộ khai và nộp thay; ngưỡng và mức cụ thể nên hỏi cơ quan thuế quản lý nơi có tài sản.
Bên thuê làm hỏng nhà của cháu thì người giám hộ có quyền đòi bồi thường không?
Có. Bảo vệ quyền lợi về tài sản của người được giám hộ là nghĩa vụ của người giám hộ. Người giám hộ đại diện yêu cầu bên thuê bồi thường theo hợp đồng và biên bản bàn giao; tiền bồi thường vào tài khoản của cháu.