Người giám hộ được bán hoặc thế chấp nhà đất của người được giám hộ khi việc đó vì lợi ích của chính người được giám hộ và có văn bản đồng ý của người giám sát việc giám hộ. Thiếu một trong hai, giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu, dù đã công chứng và sang tên xong. Với người có khó khăn trong nhận thức, còn phải xem quyết định của toà có giao quyền này cho người giám hộ không.
Bài này dành cho gia đình đang đứng trước một quyết định khó: mẹ nằm liệt cần tiền chữa bệnh và chỉ có căn nhà đứng tên mẹ; cháu mồ côi được thừa kế mảnh đất ở quê nhưng sống với cô chú trên thành phố; người em mất năng lực hành vi có lô đất bị quy hoạch thu hồi một phần. Bài đi qua cách xác định lý do, giấy tờ cần chuẩn bị, trình tự từ lúc bàn trong nhà tới lúc sang tên, và tiền bán được phải giữ thế nào.
Câu hỏi đầu tiên: bán để làm gì
Trước khi tìm người mua, gia đình nên viết ra giấy một câu: bán căn nhà này để làm gì cho người được giám hộ. Nếu câu trả lời là "lấy tiền chữa bệnh cho mẹ", "đổi sang căn nhỏ hơn gần trường của cháu", "nhà xuống cấp không còn ở được, giữ lại thì mất giá thêm", đó là những lý do vì lợi ích người được giám hộ. Nếu câu trả lời là "cả nhà cần vốn", "để anh em chia nhau trước", thì đó không phải lý do giám hộ, và người giám sát có trách nhiệm không đồng ý.
Lý do cũng quyết định cách bán. Bán để chữa bệnh thì nên tính trước số tiền cần trong một hai năm tới, xem có cách nào ít mất mát hơn như cho thuê, thế chấp vay ngắn hạn, hay bán một phần thửa đất nếu được tách thửa. Bán để đổi nhà thì nên mua căn mới đứng tên người được giám hộ, không đứng tên người giám hộ. Một lý do chính đáng nhưng cách làm gây thiệt hại không cần thiết vẫn có thể bị coi là không vì lợi ích người được giám hộ.
Ghi lý do ra giấy còn có tác dụng thực tế: đó sẽ là nội dung chính trong văn bản đồng ý của người giám sát, và là thứ công chứng viên hỏi đầu tiên.
Giấy tờ thường cần chuẩn bị
Danh mục dưới đây là những thứ phòng công chứng, văn phòng công chứng và ngân hàng hay yêu cầu trong giao dịch có người giám hộ. Mỗi nơi có thể hỏi thêm; nên gọi hỏi trước khi đến.
| Giấy tờ | Để chứng minh gì | Lưu ý |
|---|---|---|
| Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đứng tên người được giám hộ | Tài sản thuộc về ai | Bản gốc; kiểm tra tình trạng thế chấp, kê biên trước |
| Trích lục đăng ký giám hộ hoặc quyết định của toà | Tư cách người giám hộ | Giám hộ đương nhiên vẫn nên đăng ký để có giấy tờ |
| Quyết định của toà tuyên bố mất năng lực hoặc khó khăn trong nhận thức (nếu có) | Tình trạng người được giám hộ, phạm vi quyền | Đọc kỹ phần người giám hộ được làm gì |
| Văn bản đồng ý của người giám sát việc giám hộ | Điều kiện cho giao dịch tài sản lớn | Nêu rõ tài sản, loại giao dịch, mục đích, giá dự kiến |
| Giấy tờ nhân thân của người giám hộ, người được giám hộ, người giám sát | Đúng người | Căn cước còn hạn; trẻ em có giấy khai sinh |
| Giấy tờ chứng minh mục đích (hồ sơ bệnh án, dự toán chi phí, hợp đồng mua nhà mới) | Vì lợi ích người được giám hộ | Không phải nơi nào cũng bắt buộc, nhưng có thì đỡ hỏi đi hỏi lại |
Với thế chấp để vay, ngân hàng còn xem khoản vay dùng vào đâu và ai trả. Khoản vay để người giám hộ kinh doanh rồi lấy nhà của cháu làm tài sản bảo đảm là kiểu giao dịch rủi ro nhất: nếu không trả được nợ, cháu mất nhà vì việc của người khác. Kiểu này rất khó chứng minh là vì lợi ích người được giám hộ.
Trình tự từ bàn trong nhà đến sang tên
Thứ tự dưới đây giúp tránh tình huống đã đặt cọc với người mua rồi mới phát hiện thiếu giấy tờ hoặc người giám sát không đồng ý.
- Họp gia đình, có mặt người giám sát. Trình bày lý do, số tiền cần, phương án khác đã cân nhắc. Nếu người được giám hộ là trẻ đã lớn hoặc người còn hiểu được phần nào, nên hỏi ý kiến họ và ghi lại.
- Kiểm tra pháp lý tài sản. Xin thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng thửa đất: có đang thế chấp, tranh chấp, quy hoạch không. Tài sản là di sản chưa khai nhận xong thì phải làm thủ tục thừa kế trước.
- Lấy văn bản đồng ý của người giám sát. Văn bản nêu rõ tài sản, loại giao dịch, mục đích, mức giá tối thiểu hoặc cách xác định giá, và tiền thu về sẽ giữ ở đâu. Nhiều nơi yêu cầu người giám sát ký trước mặt công chứng viên.
- Xác định giá. Hỏi giá ở vài nơi, hoặc thuê thẩm định giá với tài sản lớn. Giá thấp bất thường so với thị trường là dấu hiệu đầu tiên khiến giao dịch bị nghi ngờ.
- Đặt cọc có điều kiện. Nếu buộc phải nhận cọc, ghi rõ trong hợp đồng cọc rằng giao dịch phụ thuộc việc hoàn tất hồ sơ giám hộ, để tránh phạt cọc khi phát sinh trở ngại.
- Công chứng hợp đồng. Người giám hộ ký với tư cách người đại diện cho người được giám hộ. Công chứng viên có thể từ chối nếu thấy chưa đủ căn cứ về lợi ích người được giám hộ.
- Đăng ký biến động, nộp thuế, lệ phí. Phần thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tính theo quy định hiện hành; người bán ở đây là người được giám hộ, người giám hộ làm thay.
- Nhận tiền vào tài khoản đứng tên người được giám hộ. Không nhận tiền mặt vào túi người giám hộ, không chuyển vào tài khoản riêng của người giám hộ.
Tiền bán được: giữ ở đâu và chi ra sao
Đây là chỗ nhiều gia đình làm đúng ở phần bán nhưng sai ở phần tiền. Tiền bán nhà vẫn là tài sản của người được giám hộ. Cách gọn nhất là gửi vào tài khoản hoặc sổ tiết kiệm đứng tên người được giám hộ, người giám hộ là người đại diện giao dịch. Mỗi lần rút ghi vào sổ thu chi: ngày, số tiền, chi cho việc gì, chứng từ kèm theo.
Nếu tiền bán để chữa bệnh thì chi đúng cho viện phí, thuốc, người chăm, thiết bị hỗ trợ. Phần còn dư không tự động trở thành tiền của gia đình. Nếu bán để mua nhà mới thì nhà mới đứng tên người được giám hộ; khoản chênh lệch giữ lại cho họ.
Một ví dụ giả định: cháu P. mười hai tuổi, cha mẹ mất trong một tai nạn, được thừa kế một mảnh đất ở quê tại Thanh Hoá trong khi cháu sống với cô ruột ở Hà Nội. Cô là người giám hộ, bác trai là người giám sát. Mảnh đất bỏ trống, không cho thuê được, mỗi năm vẫn phải lo các khoản liên quan. Hai người thống nhất bán, dùng tiền mua một căn hộ nhỏ đứng tên cháu gần trường cháu học, phần dư gửi tiết kiệm đứng tên cháu. Khi cháu đủ 18 tuổi, căn hộ và sổ tiết kiệm được bàn giao cho cháu. Cô không đứng tên căn hộ "cho tiện thủ tục", dù cả nhà đang ở đó — đó là chi tiết giữ cho giao dịch sạch sẽ trong mắt mọi người.
Những dấu hiệu khiến giao dịch dễ bị lật lại
Người mua là người thân của người giám hộ. Bán cho vợ, con, anh em ruột của người giám hộ không bị cấm tuyệt đối, nhưng sẽ bị soi rất kỹ về giá và mục đích. Nếu người mua là chính người giám hộ thì đó là giao dịch với chính mình, mặc nhiên vô hiệu trừ khi vì lợi ích người được giám hộ và người giám sát đồng ý.
Giá thấp hơn thị trường rõ rệt. Lý do "bán gấp nên rẻ" chỉ thuyết phục khi có chứng cứ về sự gấp: hoá đơn viện phí, khoản nợ đến hạn. Nếu không gấp mà vẫn bán rẻ, người được giám hộ hoặc người thừa kế của họ sau này có căn cứ yêu cầu xem lại.
Không có văn bản của người giám sát, hoặc văn bản ký sau. Văn bản đồng ý phải có trước hoặc cùng lúc với giao dịch. Ký bổ sung sau khi đã sang tên là dấu hiệu hợp thức hoá.
Tiền không vào tài khoản của người được giám hộ. Dòng tiền là chứng cứ mạnh nhất. Tiền chuyển vào tài khoản người giám hộ, rồi chi không rõ ràng, là cách nhanh nhất biến một giao dịch hợp lệ thành tranh chấp.
Người được giám hộ có khó khăn trong nhận thức nhưng toà không giao quyền định đoạt tài sản. Lúc này người giám hộ ký là vượt quyền. Cần quay lại toà xin bổ sung phạm vi, hoặc để chính người đó tự ký nếu họ còn đủ khả năng với giao dịch cụ thể.
Khi gia đình không thống nhất
Nhà đất là tài sản lớn nhất của đa số gia đình, nên bất đồng là chuyện thường. Người giám hộ muốn bán để lo cho mẹ, một người con khác phản đối vì sợ mất căn nhà gắn với cả dòng họ, người giám sát đứng giữa. Trước khi ai đó tìm tới toà, nên thử hoà giải trong họ hàng hoặc nhờ tổ hoà giải ở cơ sở: đặt các con số lên bàn, chi phí điều trị thật là bao nhiêu, có phương án cho thuê hoặc vay không, ai sẵn sàng đóng góp thay cho việc bán.
Nếu vẫn không thống nhất, mỗi bên có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền về giám hộ xem xét thay đổi người giám hộ hoặc người giám sát, hoặc yêu cầu toà giải quyết khi giao dịch đã diễn ra. Đây là lúc nên hỏi luật sư, chẳng hạn hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để có hình dung ban đầu, rồi gặp trực tiếp người làm nghề nếu đi tiếp. Bài về tranh chấp giám hộ trên trang này đi sâu hơn vào các bước đó.
Một nguyên tắc nên giữ trong mọi cuộc bàn bạc: người quyết định cuối cùng không phải người nói to nhất, mà là câu hỏi "việc này có vì người được giám hộ không". Đặt câu hỏi đó lên trước thì bất đồng thường hẹp lại đáng kể.
Câu hỏi thường gặp
Bán đất của cháu mồ côi có cần xin phép Ủy ban nhân dân xã không?
Bộ luật Dân sự 2015 đặt điều kiện là người giám sát việc giám hộ đồng ý, không yêu cầu xin phép xã cho từng giao dịch. Ủy ban nhân dân xã là nơi đăng ký giám hộ và cấp giấy tờ chứng minh tư cách. Một số nơi công chứng có thể hỏi thêm xác nhận; nên hỏi trước nơi mình định công chứng.
Chưa cử người giám sát việc giám hộ thì có bán được không?
Rất khó. Giao dịch tài sản có giá trị lớn cần ý kiến của người giám sát, nên nếu chưa có thì gia đình cần thoả thuận cử người giám sát và làm thủ tục đăng ký theo quy định trước. Bán khi thiếu người giám sát là để lại kẽ hở cho giao dịch bị tuyên vô hiệu.
Người giám hộ có được dùng nhà của cha mẹ mất năng lực để thế chấp vay tiền chữa bệnh không?
Được nếu khoản vay dùng cho chính người được giám hộ, người giám sát đồng ý và ngân hàng chấp nhận hồ sơ. Nên tính khả năng trả nợ trước: nếu không có nguồn trả, thế chấp chỉ là bán chậm với thêm chi phí lãi.
Người mua có rủi ro gì khi mua đất do người giám hộ bán?
Rủi ro chính là giao dịch bị tuyên vô hiệu nếu thiếu điều kiện về lợi ích hoặc đồng ý của người giám sát. Người mua nên xem đủ giấy tờ giám hộ, văn bản đồng ý, quyết định của toà nếu có, và trả tiền vào tài khoản đứng tên người được giám hộ để có chứng cứ ngay tình.
Cháu được giám hộ đã 16 tuổi có phải ký vào hợp đồng bán đất không?
Người từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi giao dịch nhà đất cần người đại diện đồng ý; cách làm cụ thể ở mỗi nơi công chứng có thể khác nhau, có nơi để cả cháu và người giám hộ cùng ký. Dù luật yêu cầu thế nào, nên giải thích và hỏi ý kiến cháu vì đó là tài sản của cháu.
Đất của người được giám hộ bị Nhà nước thu hồi thì ai nhận tiền bồi thường?
Tiền bồi thường thuộc về người có đất bị thu hồi, tức người được giám hộ. Người giám hộ làm thủ tục nhận thay với tư cách người đại diện và nên đề nghị chuyển vào tài khoản đứng tên người được giám hộ, ghi vào sổ tài sản như mọi khoản khác.