Con chưa thành niên được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Pháp luật đất đai không đặt tuổi tối thiểu cho người sử dụng đất; trẻ mới sinh cũng có thể là chủ của một mảnh đất. Cha hoặc mẹ ký thay con trong hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, rồi làm thủ tục đăng ký để giấy chứng nhận ghi tên con.
Câu hỏi khó hơn là có nên làm vậy không. Tài sản đã đứng tên con là tài sản riêng của con: cha mẹ quản lý giúp nhưng không còn tự do bán, thế chấp, cho thuê dài hạn theo ý mình. Bài này đi qua hai cách thường gặp để con đứng tên, ai ký và ký với tư cách gì, chi phí cần tính, rồi đặt cạnh nhau những lợi ích và cái giá về sau để bạn quyết định tỉnh táo.
Hai con đường để con đứng tên nhà đất
Trong đời sống, con chưa thành niên thường trở thành người đứng tên theo một trong hai cách. Mỗi cách có người ký và hồ sơ khác nhau.
| Mua nhà đất cho con đứng tên | Cha mẹ, ông bà tặng cho nhà đất đang có | |
|---|---|---|
| Bên giao tài sản | Người bán (bên thứ ba) | Cha mẹ hoặc ông bà, người thân |
| Ai ký bên nhận | Cha hoặc mẹ ký thay con với tư cách người đại diện; con từ đủ 15 tuổi có thể tự ký kèm sự đồng ý của cha mẹ | Như bên cạnh; nếu chính cha mẹ là người tặng, cần lưu ý giới hạn "giao dịch với chính mình" |
| Tiền mua từ đâu | Thường là tiền của cha mẹ, thực chất là cha mẹ tặng tiền cho con rồi con mua | Không phát sinh tiền |
| Chi phí nhà nước cần tính | Thuế, lệ phí theo quy định hiện hành của giao dịch chuyển nhượng | Tặng cho giữa cha mẹ, ông bà với con cháu thường thuộc diện được miễn một số khoản; đối chiếu văn bản hiện hành |
| Hồ sơ tại công chứng | Giấy khai sinh của con, giấy tờ tuỳ thân của cha mẹ, giấy tờ nhà đất của bên bán | Giấy khai sinh của con, giấy tờ chứng minh quan hệ, giấy tờ nhà đất của bên tặng |
Với ca cha mẹ tặng chính nhà đất của mình cho con, hợp đồng tặng cho không có nghĩa vụ đối ứng nên chỉ làm phát sinh quyền cho con. Văn phòng công chứng thường vẫn chứng nhận, nhưng cách bố trí người ký (ví dụ một người tặng, người kia nhận thay con) mỗi nơi xử lý một kiểu. Bạn nên hỏi công chứng viên trước khi soạn hồ sơ.
Trình tự từ lúc ký đến lúc giấy chứng nhận ghi tên con
Dù mua hay nhận tặng, các bước chính tương tự giao dịch nhà đất thông thường, chỉ thêm phần chứng minh tư cách người đại diện:
- Kiểm tình trạng pháp lý của nhà đất: giấy chứng nhận, quy hoạch, có đang thế chấp hay tranh chấp không. Con chưa thành niên không tự đánh giá được rủi ro, nên trách nhiệm kiểm tra hoàn toàn ở cha mẹ.
- Chuẩn bị giấy tờ của con và của người ký thay: giấy khai sinh của con, căn cước của cha hoặc mẹ, căn cước của con nếu đã có.
- Ký hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc nơi chứng thực có thẩm quyền. Người đại diện ký ở phần bên nhận, ghi rõ ký với tư cách người đại diện theo pháp luật của con.
- Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cơ quan thuế, kể cả hồ sơ xin miễn nếu thuộc diện được miễn.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại nơi tiếp nhận hồ sơ đất đai của địa phương. Sau khi sắp xếp chính quyền hai cấp, nơi nộp có thể là bộ phận một cửa cấp xã hoặc văn phòng, chi nhánh đăng ký đất đai; kiểm hướng dẫn hiện hành nơi có đất.
- Nhận giấy chứng nhận ghi tên con. Cha mẹ giữ bản chính thay con và cất cùng giấy khai sinh của con.
Cũng như giao dịch nhà đất bất kỳ, đừng chuyển tiền đặt cọc lớn cho bên bán trước khi kiểm xong pháp lý chỉ vì người đứng tên là con. Con chưa thành niên không phải là "lá chắn" khi giao dịch có vấn đề.
Vì sao các gia đình chọn cho con đứng tên
Muốn để dành cho con một tài sản rõ ràng. Đứng tên con thì không lẫn vào tài sản chung của vợ chồng, không phải chia khi cha mẹ ly hôn, không thành di sản phải khai nhận khi cha mẹ mất.
Ông bà muốn cho cháu trực tiếp. Ông bà tặng thẳng cho cháu thay vì qua cha mẹ, để chắc tài sản đến đúng người mình muốn.
Con có nguồn tiền riêng. Ví dụ giả định: con được bồi thường một khoản sau tai nạn, hoặc nhận thừa kế bằng tiền. Dùng tiền đó mua một căn hộ nhỏ đứng tên con là cách giữ giá trị cho con, minh bạch về nguồn tiền.
Một lý do không chính đáng: để tránh nợ của cha mẹ. Chuyển tài sản sang tên con khi cha mẹ đang có nghĩa vụ trả nợ, đang bị kiện hay đang phải thi hành án có thể bị coi là tẩu tán tài sản. Chủ nợ, cơ quan thi hành án có thể yêu cầu toà tuyên giao dịch vô hiệu, và người làm việc này có thể gánh thêm trách nhiệm. Đừng dùng tên con cho mục đích đó.
Cái giá về sau: mỗi lần bán, thế chấp đều phải trả lời câu hỏi "có lợi cho con không"
Khi tài sản đã là của con, cha mẹ chỉ còn quyền định đoạt vì lợi ích của con. Luật Hôn nhân và gia đình 2014 yêu cầu xem xét nguyện vọng của con từ đủ 9 tuổi khi cha mẹ định đoạt tài sản riêng của con dưới 15 tuổi; con từ đủ 15 tuổi tự định đoạt nhưng cần cha mẹ đồng ý với bất động sản. Nghĩa là việc bán nhà để đổi chỗ ở, việc thế chấp để vay tiền đều phải giải trình, và có giao dịch sẽ không thể làm.
Ca vướng nhiều nhất là cha mẹ muốn thế chấp nhà đất đứng tên con để vay vốn làm ăn cho chính mình. Đây là dùng tài sản của con bảo đảm cho nghĩa vụ của cha mẹ, khó chứng minh vì lợi ích của con. Nhiều ngân hàng từ chối nhận tài sản đứng tên người chưa thành niên làm tài sản bảo đảm, hoặc đòi thêm điều kiện chặt. Gia đình nào định dùng nhà đất làm vốn xoay vòng thì cân nhắc kỹ trước khi để con đứng tên.
Khi con đủ 18 tuổi, con có toàn quyền với tài sản đứng tên mình. Cha mẹ không thể "đòi lại" chỉ vì ngày trước bỏ tiền ra mua. Phần lớn gia đình không gặp vấn đề, nhưng nếu quan hệ trong nhà xấu đi, đây là điểm không quay lại được. Muốn giữ quyền kiểm soát lâu hơn, cách làm khác như để cha mẹ đứng tên rồi lập di chúc cho con có thể hợp hơn; chuyện thừa kế xem chuyên đề riêng.
Những câu nên tự hỏi trước khi quyết
Mấy câu dưới đây giúp gia đình tách bạch "để dành cho con" với "dùng tên con cho tiện":
- Trong mười năm tới, gia đình có khả năng cần bán hoặc thế chấp tài sản này không? Nếu có, để con đứng tên sẽ làm mọi thứ chậm và khó hơn.
- Nguồn tiền mua là của ai? Tiền của cha mẹ thì thực chất đây là một khoản tặng cho con, không lấy lại được.
- Hai vợ chồng đã thống nhất chưa? Nếu tiền mua là tài sản chung, người kia cần biết và đồng ý, tránh tranh chấp khi ly hôn.
- Có anh chị em khác không? Cho một đứa đứng tên tài sản lớn có thể gieo mâu thuẫn về sau; gia đình nên nói rõ ý định từ đầu.
- Giấy tờ đã lưu đủ chưa? Hợp đồng, chứng từ thanh toán, biên lai nghĩa vụ tài chính nên cất cùng giấy chứng nhận để con dùng khi lớn.
Nếu tài sản có giá trị lớn hoặc gia đình có nhiều người liên quan, nên ngồi với công chứng viên hoặc luật sư một buổi trước khi ký. Một buổi trao đổi rẻ hơn nhiều so với một vụ tranh chấp giữa người thân.
Ông bà tặng cho cháu: những điểm hay vướng
Ông bà còn minh mẫn khi ký. Hợp đồng tặng cho cần người tặng đủ năng lực hành vi. Ông bà tuổi cao, công chứng viên có thể hỏi han kỹ hoặc đề nghị giấy khám sức khoẻ. Làm sớm khi ông bà còn khoẻ thì đỡ rắc rối và ít bị người thân khác nghi ngờ về sau.
Tài sản là của chung ông bà. Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng ông bà thì cả hai phải cùng ký tặng. Một người đã mất thì phần của người đó là di sản, phải khai nhận thừa kế trước khi tặng.
Các con khác của ông bà có ý kiến. Tặng cho khi còn sống là quyền của ông bà, nhưng cô chú bác của cháu có thể không vui. Nói rõ trong gia đình từ đầu, có người làm chứng, giảm nguy cơ có người khiếu nại cho rằng ông bà bị ép.
Ai nhận thay cháu. Cha hoặc mẹ của cháu ký nhận với tư cách người đại diện. Nếu cha mẹ đã ly hôn, người không ký vẫn là người đại diện của cháu, nên giữ một bản hợp đồng để họ biết tài sản đó là của con.
Con đứng tên rồi, cha mẹ quản lý thế nào cho đúng
Trong thời gian con chưa thành niên, cha mẹ quản lý nhà đất đứng tên con như quản lý tài sản riêng của con: giữ giấy tờ, nộp các khoản thuế đất hằng năm nếu có, sửa chữa, bảo trì. Cho thuê nhà đứng tên con là được nếu vì lợi ích của con; tiền thuê thuộc về con, dùng cho nhu cầu của con hoặc để dành cho con.
Nên ghi chép thu chi liên quan đến tài sản này tách khỏi chi tiêu chung của gia đình. Không luật nào bắt cha mẹ nộp báo cáo định kỳ như người giám hộ, nhưng sổ sách rõ ràng giúp gia đình tránh hiểu lầm khi con lớn, nhất là khi có anh chị em hoặc khi cha mẹ đã ly hôn và mỗi người giữ một phần thông tin.
Khi con đủ 18 tuổi, giao lại bản chính giấy chứng nhận, hợp đồng và chứng từ cho con, giải thích những gì đã làm với tài sản trong thời gian quản lý. Đó cũng là lúc con tự ký mọi giao dịch về sau, không cần cha mẹ đồng ý nữa.
Câu hỏi thường gặp
Trẻ sơ sinh có đứng tên sổ đỏ được không?
Được. Không có tuổi tối thiểu để đứng tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Cha hoặc mẹ ký thay con trong hợp đồng và hồ sơ đăng ký. Con cần có giấy khai sinh và số định danh cá nhân để ghi thông tin trên giấy chứng nhận.
Cha mẹ có thể đứng tên chung với con không?
Một tài sản có thể có nhiều người cùng đứng tên theo phần hoặc chung hợp nhất. Tuy vậy, khi cha mẹ cùng sở hữu với con, mỗi giao dịch sau này lại vướng việc cha mẹ vừa là đồng chủ sở hữu vừa đại diện cho con. Nên hỏi công chứng viên về cách ghi trước khi ký.
Tặng nhà cho con nhỏ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Tặng cho bất động sản giữa cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con, giữa ông bà với cháu thường thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành, nhưng vẫn phải làm hồ sơ kê khai miễn. Lệ phí trước bạ cũng có trường hợp được miễn. Đối chiếu văn bản hiện hành trước khi làm.
Con 16 tuổi có tự ký mua đất bằng tiền của mình được không?
Người từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi tự xác lập giao dịch, nhưng giao dịch liên quan đến bất động sản phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Trên thực tế, công chứng viên sẽ yêu cầu cha hoặc mẹ cùng có mặt và ký đồng ý vào hợp đồng.
Cho con đứng tên rồi muốn đổi lại tên cha mẹ có được không?
Đổi lại từ tên con sang tên cha mẹ là cha mẹ nhận tài sản từ chính người mình đại diện, rất khó qua được giới hạn giao dịch với chính mình và yêu cầu vì lợi ích của con. Thường phải chờ con đủ 18 tuổi và con tự nguyện tặng cho lại.