Giao dịch do người giám hộ xác lập có thể bị tuyên bố vô hiệu khi người giám hộ đem tặng cho tài sản của người được giám hộ, tự giao dịch với chính người mình giám hộ, thực hiện giao dịch tài sản giá trị lớn mà không có sự đồng ý của người giám sát, hoặc ký với tư cách "giám hộ" khi chưa hề được xác lập hợp pháp. Hệ quả chung của giao dịch vô hiệu là các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Bài này dành cho người đang muốn lấy lại tài sản cho trẻ hoặc cho cha mẹ già, và cả cho người mua đang lo hợp đồng mình ký bị huỷ. Đây là lĩnh vực nhiều điều kiện kỹ thuật; bài đưa ra khung để hiểu, còn từng vụ việc cụ thể cần người làm nghề xem hồ sơ.
Bốn nhóm giao dịch hay bị yêu cầu tuyên vô hiệu
Bảng tóm tắt theo nguyên lý của Bộ luật Dân sự 2015 về giám hộ và đại diện. Mỗi nhóm có điều kiện và ngoại lệ riêng; ví dụ là giả định.
| Nhóm | Ví dụ giả định | Vì sao có vấn đề |
|---|---|---|
| Tặng cho tài sản của người được giám hộ | Bà nội làm giám hộ, ký tặng cho căn nhà của cháu cho con trai út | Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác |
| Giao dịch với chính người giám hộ | Chú làm giám hộ, mua lại mảnh đất của cháu với giá thấp | Mặc nhiên vô hiệu, trừ khi vì lợi ích của cháu và có người giám sát đồng ý |
| Tài sản giá trị lớn thiếu đồng ý của người giám sát | Con làm giám hộ bán nhà của mẹ mất năng lực, không có văn bản đồng ý của người giám sát | Thiếu điều kiện luật đặt ra cho loại giao dịch này |
| Người ký không có quyền đại diện | Con ký thay bán đất của cha bị lẫn khi chưa có quyết định của toà và chưa đăng ký giám hộ | Không phải người đại diện hợp pháp; giao dịch không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ với người được đại diện, trừ khi được chấp nhận |
Ngoài bốn nhóm này, giao dịch còn có thể bị xem xét vì các căn cứ chung như giả tạo, lừa dối, vi phạm điều cấm. Với hợp đồng nhà đất, còn có yêu cầu về hình thức như công chứng, đăng ký.
Ai có quyền yêu cầu toà tuyên bố vô hiệu
Người được giám hộ, thông qua người đại diện hợp pháp mới. Khi người giám hộ cũ chính là người ký giao dịch có vấn đề, thường phải thay người giám hộ trước, rồi người giám hộ mới thay mặt trẻ hoặc người già yêu cầu toà.
Người được giám hộ khi đã có đủ năng lực. Trẻ đã đủ 18 tuổi, người bệnh đã hồi phục và toà đã huỷ quyết định tuyên bố mất năng lực, có thể tự đứng đơn.
Người thừa kế của người được giám hộ. Khi người được giám hộ đã qua đời, quyền yêu cầu liên quan đến tài sản có thể chuyển sang người thừa kế trong phạm vi luật cho phép.
Người có quyền, lợi ích liên quan khác. Tuỳ căn cứ vô hiệu, luật xác định ai có quyền yêu cầu. Với giao dịch vi phạm điều cấm, phạm vi rộng hơn; với các căn cứ khác thì hẹp hơn. Điểm này nên được luật sư xác định trước khi nộp đơn.
Thời hiệu: đừng chờ quá lâu
Yêu cầu toà tuyên bố giao dịch vô hiệu có thời hiệu, và thời hiệu khác nhau tuỳ căn cứ. Với một số căn cứ, thời hiệu tính bằng năm kể từ khi giao dịch được xác lập hoặc kể từ khi người có quyền biết; với giao dịch vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội, giao dịch giả tạo thì luật không giới hạn thời hiệu. Cách tính có điểm riêng khi người có quyền là người chưa thành niên hoặc người mất năng lực mà chưa có người đại diện.
Vì sự khác biệt này, việc đầu tiên khi phát hiện tài sản bị chuyển đi là đối chiếu giao dịch thuộc căn cứ nào và thời hiệu còn hay hết. Ngay cả khi thời hiệu tuyên vô hiệu đã hết, vẫn có thể còn đường khác như đòi người giám hộ bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ.
Đây là phần kỹ thuật nhất của cả quá trình; tính sai một mốc có thể mất quyền yêu cầu. Nên hỏi luật sư càng sớm càng tốt, có thể bắt đầu bằng việc hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để biết hồ sơ của mình rơi vào nhóm nào.
Hệ quả: hoàn trả và người thứ ba ngay tình
Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: người mua trả lại nhà đất, người bán (thực chất là phía người được giám hộ) trả lại tiền. Vấn đề là tiền thường đã nằm trong túi người giám hộ cũ và có thể đã tiêu hết. Khi đó phía người được giám hộ vẫn phải xử lý nghĩa vụ hoàn trả với người mua, rồi đòi lại người giám hộ cũ. Toà sẽ xem xét lỗi của từng bên khi giải quyết bồi thường.
Nếu tài sản đã được bán tiếp cho người khác, câu hỏi chuyển sang người thứ ba. Bộ luật Dân sự 2015 có cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong một số trường hợp, đặc biệt với tài sản phải đăng ký đã được chuyển giao qua giao dịch với người thứ ba trên cơ sở đăng ký hợp lệ. Khi đó có thể không đòi lại được chính tài sản, mà chỉ đòi được giá trị từ người có lỗi.
Vì vậy tốc độ rất quan trọng. Khi tài sản còn trong tay người mua đầu tiên, khả năng lấy lại cao hơn nhiều so với khi đã qua hai, ba người.
Chứng cứ nên chuẩn bị trước khi ra toà
Một vụ yêu cầu tuyên vô hiệu thắng hay thua phần lớn ở chứng cứ. Những thứ dưới đây nên được gom lại trước khi nộp đơn, kể cả khi còn đang thương lượng.
- Giấy tờ chứng minh tài sản thuộc về người được giám hộ trước khi giao dịch: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ tiết kiệm, văn bản khai nhận di sản.
- Giấy tờ xác lập việc giám hộ: trích lục đăng ký giám hộ, quyết định của toà, văn bản cử người giám sát.
- Bản sao hợp đồng hoặc văn bản giao dịch, thông tin về nơi công chứng, ngày ký, tình trạng sang tên.
- Chứng cứ cho thấy thiếu điều kiện: không có văn bản đồng ý của người giám sát, người mua là người thân trực tiếp của người giám hộ, giá thấp bất thường.
- Chứng cứ về dòng tiền sau giao dịch: tiền có vào tài khoản của người được giám hộ không, hay chảy về đâu.
- Chứng cứ về việc người mua biết hay phải biết giao dịch có vấn đề, vì điều này ảnh hưởng đến việc họ có được coi là ngay tình không.
Không tự thu thập chứng cứ bằng cách xâm phạm đời tư, ghi âm lén trong nhà người khác hay lấy giấy tờ của người khác. Những chứng cứ đó có thể không được chấp nhận và gây rắc rối thêm.
Các bước khi muốn lấy lại tài sản
Thứ tự dưới đây giúp không bỏ lỡ cơ hội ngăn tài sản bị chuyển tiếp.
- Thu thập thông tin giao dịch: hợp đồng, văn bản công chứng, tình trạng đăng ký sang tên. Người đại diện hợp pháp của người được giám hộ có quyền đề nghị cơ quan, tổ chức liên quan cung cấp.
- Xác định người đại diện hợp pháp hiện tại. Nếu người giám hộ là người ký giao dịch, xúc tiến việc thay người giám hộ.
- Gửi văn bản cho người mua nêu rõ giao dịch có vấn đề, đề nghị thương lượng. Nhiều người mua ngay tình chấp nhận nhận lại tiền để rút êm.
- Nộp đơn khởi kiện tại toà án có thẩm quyền, kèm yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp, nếu có nguy cơ tài sản bị bán tiếp.
- Song song, nếu có dấu hiệu chiếm đoạt, giả mạo giấy tờ, trình báo cơ quan công an.
- Khi có bản án, quyết định có hiệu lực, làm thủ tục với cơ quan đăng ký đất đai, thi hành án nếu bên kia không tự nguyện.
Biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể đòi người yêu cầu thực hiện biện pháp bảo đảm theo quy định. Cần cân nhắc khả năng tài chính và hỏi kỹ trước khi yêu cầu.
Phía người mua: kiểm tra gì trước khi mua tài sản của người được giám hộ
Người mua cẩn thận là người khó bị cuốn vào tranh chấp nhất. Trước khi đặt cọc, nên kiểm tra:
- Quyết định của toà tuyên bố người chủ tài sản mất năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức, nếu người chủ là người lớn.
- Trích lục đăng ký giám hộ hoặc quyết định của toà chỉ định người giám hộ, để biết người ký đúng là người giám hộ.
- Văn bản đồng ý của người giám sát việc giám hộ đối với giao dịch giá trị lớn.
- Mục đích bán và nơi tiền được chuyển đến: chuyển vào tài khoản đứng tên người được giám hộ an toàn hơn nhiều so với đưa tiền mặt cho người giám hộ.
- Giá có hợp lý so với thị trường không; giá quá thấp là dấu hiệu cảnh báo cho cả người mua.
- Người ký không phải là người mua hoặc người thân trực tiếp của người mua theo cách khiến giao dịch trở thành giao dịch với chính người giám hộ.
Tổ chức hành nghề công chứng cũng sẽ kiểm tra các giấy tờ này, nhưng người mua không nên phó mặc. Một bộ hồ sơ đầy đủ là thứ bảo vệ người mua nếu sau này có ai yêu cầu huỷ giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Người giám hộ bán nhà của cháu có người giám sát đồng ý thì còn bị huỷ được không?
Có người giám sát đồng ý thì giao dịch đáp ứng điều kiện quan trọng nhất. Vẫn có thể bị xem xét nếu chứng minh được giao dịch không vì lợi ích của cháu, giả tạo, hoặc người giám sát thông đồng. Nhưng khả năng huỷ thấp hơn nhiều.
Người mua đã sang tên và thế chấp ngân hàng thì sao?
Khi đã có thêm bên thứ ba là ngân hàng nhận thế chấp, vụ việc phức tạp hơn và quyền lợi của bên nhận thế chấp ngay tình có thể được xem xét. Cần luật sư xem cụ thể. Việc yêu cầu toà áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời sớm giúp tránh tình huống này.
Người giám hộ cho người khác vay tiền của cháu thì có đòi lại được không?
Cho vay tài sản của người được giám hộ có giá trị lớn cũng cần người giám sát đồng ý. Dù hợp đồng vay có hiệu lực hay không, người vay vẫn phải trả lại tiền đã nhận. Người giám hộ mới có quyền đòi thay cháu.
Cháu đủ 18 tuổi rồi có thể tự chấp nhận giao dịch mà người giám hộ cũ đã ký không?
Với giao dịch do người không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện xác lập, người được đại diện có thể chấp nhận và giao dịch khi đó làm phát sinh quyền, nghĩa vụ với họ. Cháu nên cân nhắc lợi ích của mình trước khi chấp nhận bằng văn bản.
Khởi kiện huỷ giao dịch có tốn án phí không?
Có thể phát sinh án phí, chi phí định giá, chi phí giám định theo quy định hiện hành. Mức cụ thể nên hỏi toà án nơi nộp đơn. Người thuộc diện được trợ giúp pháp lý có thể đề nghị được hỗ trợ.
Ngoài huỷ giao dịch, có thể yêu cầu người giám hộ cũ bồi thường không?
Có. Người giám hộ gây thiệt hại trong khi thực hiện việc giám hộ thì phải bồi thường. Yêu cầu bồi thường có thể đi cùng yêu cầu tuyên vô hiệu hoặc riêng, và vẫn có giá trị khi tài sản không lấy lại được.